Куплю помещение под арендный бизнес от собственника.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ


План инвестирования проекта

Цель инвестиций: завершение строительства торгового центра для дальнейшей сдачи в аренду
Место реализации проекта: Московская обл, г. Егорьевск, 2-ой микрорайон, д. 32А.

1. Основные характеристики объекта.

Площадь земельного участка 1000 м²
Площадь застройки 750 м²

Количество этажей ТРЦ – 2 (два), плюс цокольный этаж и мансардный этаж.
Общая площадь здания 2079 м²;

Площадь полезная для сдачи в аренду: 1882 м²
-первый этаж 574 м² для сетевой компании, интернет - кафе
-второй этаж 426 м² торговой галереи
-цокольный этаж 574 м² для обустройства складов и технических помещений
-мансардный этаж 308 м² офисные помещения.
Высота потолков:
-первый, второй этаж 3.2 м
-цокольный этаж 3 м
- мансардный этаж 6 м

2. Справка о строительной готовности объекта незавершенного строительства

По состоянию на 1августа 2017г., Торгово-развлекательный центр находящийся по адресу:
Московская область, г. Егорьевск, 2-й микрорайон, д.32а, находится в состоянии готовности 80%.
2.1. Выполнены виды строительных работ:
- фундамент состоит из монолитной плиты, стены фундамента из железобетонных блоков с гидроизоляцией и прижимной стенкой из кирпича;
-стены кирпичные несущие с облицовкой снаружи, внутри отштукатурены;
-перекрытия между этажами выполнено из железобетонных плит;
- кровля скатная со стропильной системой из пиломатериала, утепленная минераловатными плитами, покрытие выполнено из металлочерепицы;
-центральный лестничный марш выполнен из сборного железобетона, лестничный марш запасного выхода смонтирован частично;
-на первом и втором этаже выполнена черновая отделка стен(штукатурка), гидроизоляция полов и стяжка выполнена на первом, втором и мансардном этажах;
- благоустройство асфальтовые пешеходные дорожки внутридворовые автомобильные дороги, стоянка для гостевых автомобилей, ливневая канализация;
-инженерные коммуникации введены в здание водопровод, канализация, электричество, отопление от городских инженерных сетей.
2.2. Не выполненные строительные работы:
- заполнение дверных и оконных проемов, монтаж сборных ступеней на лестничном марше запасного выхода; частичный монтаж входного лестничного марша в здание, монтаж брусчатки па пешеходную часть дорожек, монтаж разгрузочного пандуса, монтаж декоративных ограждений и заборов, внутренняя отделка помещений, монтаж внутренних коммуникаций- освещение, отопление, канализация, водопровод, вентиляция, пожарные системы, подключение инженерных коммуникаций к городским сетям.

3. Объем финансирования проекта
Финансовые ресурсы, необходимые для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: Инвестиционные денежные средства привлекаются для завершения строительства Молодежно-развлекательного центра и ввода его в эксплуатацию, для дальнейшей сдачи его в аренду.
Необходимая сумма для завершения строительства составляет 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.

4. Краткое изложение схемы, этапов и сроков реализации проекта:
4.1. Схема инвестирования
Инвестор вкладывает денежные средства в строительство ТЦ в объеме 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей и получает 30% доли в площадях торгового центра что в квадратных метрах составит 615 м2. Возможны варианты как совместного использования всех площадей ТЦ имея в них долю, так и выделение торговых площадей для соинвестора в натуре.
4.2. Срок реализации проекта
Ориентировочный срок реализации проекта составит 6 месяцев. Из которых 3 месяца на проведение строительно-монтажных работ, 2 месяца на ввод объекта в эксплуатацию и 1 месяц на обустройство рабочих мест и заселение арендаторов.
4.3. График производства строительных работ с денежными затратами(руб)
№ Наименование работ 2017год
п/п 1 месяц 2 месяц 3 месяц 4 месяц 5 месяц 6 месяц
1 Установка дверных и оконных блоков
1 200 000

2 Монтаж входных крылец и ограждений
350 000

3 Монтаж пандусов для разгрузки товаров
180 000


4 Устройство лестничных маршей 657 770


5 Монтаж системы отопления 1 840 097

6 Монтаж теплового пункта 633 880



7 Монтаж системы освещения и учета 2 024 000
8 Внутренняя отделка помещений 5 300 000



9 Монтаж ГВС ХВС и канализации 374 877

10 Монтаж системы вентиляции 2 292 870


11 Монтаж сплинкерной системы пожаротушения 1 500 000


12 Слаботочные системы 200 000



13 Пожарная сигнализация

422 820


14 Подключение инженерных коммуникаций к городским системам
300 000

15 Выполнение технических условий по теплоснабжению 300 000




16 Устройство пешеходных тротуаров 250 000
17 Ввод объекта в эксплуатацию 200 000


18 Расчет с поставщиками ранее предоставленных услуг 6 800 000
19 Регистрация недвижимости 200 000
20 Обустройство рабочих мест арендаторов 100 000
Итого 16 373 494 8 252 820 200 000 200 000 100 000 25 126 314
5. Окупаемость инвестиционных вложений в проект
5.1. использованию площадей сдаваемых в аренду
1 этаж- сетевой продовольственный арендатор
2 этаж – торговая галерея непродовольственных товаров
Цокольный этаж – торговые ряды продовольственных товаров местных производителей
Мансардный этаж – сфера бытовых услуг, кафе

5.2. Планируемые арендные ставки

1 этаж - 1000 рублей за 1 м²
Цокольный этаж – 1000 рублей за 1 м²
2 этаж – 1100 рублей за 1 м²
Мансардный этаж – 800 рублей за 1 м²

5.3. Расчет сумма арендных платежей:

1 этаж – 1000р х 574 м² = 574 000 руб.
Цокольный этаж – 1000 р х 574 м² = 574 000 руб.
2 этаж – 1100 р х 426 м² = 468 600 руб.
Мансардный этаж – 800 р х 308 м² = 246 400 руб.

Итого по всем площадям ТЦ сумма аренды составит: 1 863 000 рублей

6. Плановые затраты по содержанию ТЦ

1. Зарплата сотрудникам
2. Хозяйственно - канцелярские расходы
3. Коммунальные услуги (вода, электричество, отопление)
4. Охранная сигнализация

1. Зарплата сотрудникам

Для ведения коммерческой деятельности по сдаче в аренду коммерческих площадей и административно-хозяйственной деятельности по подержанию ТЦ необходим следующий штат сотрудников.
Штатное расписание:
рубль
№ Должность кол-во человек оклад итого
сумма итого в год
1 Генеральный директор 1 35 000 35 000 420 000
2 Главный бухгалтер 1 25 000 25 000 300 000
3 Электрик (совмещение) 1 10 000 10 000 120 000
4 Слесарь-сантехник(совмещ) 1 10 000 10 000 120 000
5 Уборщица 2 10 000 20 000 240 000
6 Дворник 1 10 000 10 000 120 000
7 Итого: 7 110 000 1 320 000

2. Хозяйственно - канцелярские расходы

На закупку хозяйственных материалов для поддержания чистоты и порядка в помещения ТЦ, дворовой территории, расходный материалов для поддержания жизнедеятельности инженерных систем здания, канцелярские товары планируется ежемесячный бюджет в размере - 20 000(двадцать тысяч) рублей.

3. Коммунальные услуги (вода, электричество, отопление)

На каждом этаже арендуемых площадей будут установлены приборы учета затрат на потребление электроэнергии, расхода воды. Данные затраты будут распределяться между арендаторами пропорционально занимаемых площадей. Затраты на отопление помещений также будут распределяться занимаемых площадей.
Соответственно расходы на коммунальные услуги как затраты арендодателя можно не учитывать.

4. Охранная сигнализация

Будет заключен договор с неведомственной охраной МВД. Здание в ночное время будет сдаваться на охрану. Ежемесячный платеж по охране объекта составит – 15 000(пятнадцать тысяч) рублей.

Итого общая сумма ежемесячных расходов по содержанию ТЦ составит – 145 000(сто сорок пять тысяч) рублей.

7. Прибыль от сдачи в аренду торговых площадей

Прибыль рассчитывается по схеме доходы от сдачи в аренду торговых площадей минус расходы на содержание ТЦ из чего следует:
1 863 000 рублей минус 145 000 рублей = 1 718 000 рублей в месяц.

8. Распределение прибыли

Распределение долей прибыли между собственником и соинвестором проекта производится согласно вложенных сумм сторонами проекта: 70/30
Из этого следует
Собственник проекта получает 70 % прибыли что составит: 1 202 600 рублей.
Соинвестор проекта получает 30 % прибыли что составит: 515 400 рублей.

Дополнительно необходимо учесть выплату налога в размере 6% от общей выручки за аренду площадей которая составит:

С общей суммы арендной платы 1 894 600 (один миллион восемьсот девяносто четыре тысячи шестьсот) рублей. сумма налога 6% составит 103 080 (сто три тысяч восемьдесят) рублей.

В итоге получается чистая прибыль с учетом вычета налогов:

Собственник проекта: 1 202 600 руб. – 72 159 руб. = 1 130 444(один миллион сто тридцать тысяч четыреста сорок четыре) рублей.
Соинвестор проекта: 515 400 руб. – 30 921 руб. = 484 479(четыреста восемьдесят четыре тысяч четыреста семьдесят девять) рублей.
РS. Расчет суммы прибыли и суммы налогов произведен без применения минимизации системы налогообложения.

9. Срок возврата инвестиционных средств:
Срок возврата инвестиционных средств рассчитывается по следующей форме: сумму инвестиций делим на чистую прибыль получаемую от сдачи в аренду торговых площадей.

25 000 000 руб. / 484 479 руб. = 51,6 месяцев или 4 года 4 месяца.


10. Вывод

Вложение денежных средств имеет целесообразность т.к. срок возврата инвестиционных средств находится в разумных рыночных инвестиционных сроках. При этом инвестор становиться собственником коммерческой недвижимости которая увеличить объем капитализации инвестора и будет приносить стабильный доход.




Контактный телефон:
8 919 998 88 00 Анатолий